الإطار القانوني لتملك الأجانب في مصر
نظم المشرّع المصري مسألة تملك غير المصريين للعقارات من خلال القانون رقم 230 لسنة 1996، والذي وضع القاعدة العامة وهي إباحة التملك، ثم أحاطها بعدد من الضوابط التي تهدف إلى تنظيم السوق العقاري وحماية المصلحة العامة.
وبناءً على هذا القانون، فإن الأصل هو جواز تملك الأجنبي، والاستثناء هو المنع في حالات محددة نص عليها القانون صراحة.
هل يحق للأجنبي تملك عقار في مصر؟
نعم، يحق للأجنبي سواء كان مقيمًا داخل مصر أو خارجها تملك عقار داخل الأراضي المصرية، ويشمل ذلك الشقق السكنية والفيلات والوحدات السكنية داخل المشروعات العقارية، طالما كان التملك لغرض السكن وليس بغرض المضاربة أو الاتجار غير المشروع.
غير أن هذا الحق ليس مطلقًا، بل يخضع لعدة شروط جوهرية يجب الالتزام بها حتى تكون الملكية صحيحة ومحمية قانونًا.
الشروط القانونية لتملك الأجانب للعقارات
حدد القانون مجموعة من الشروط الأساسية التي يجب توافرها عند تملك الأجنبي لعقار في مصر، ويمكن تلخيصها في الآتي:
- ألا يزيد عدد العقارات المملوكة للأجنبي عن عقارين فقط بغرض السكن.
- ألا تتجاوز مساحة كل عقار 4000 متر مربع.
- عدم التصرف في العقار بأي شكل من أشكال البيع أو الهبة لمدة خمس سنوات من تاريخ تسجيل الملكية، إلا بعد الحصول على موافقة مجلس الوزراء.
- حظر تملك الأراضي الزراعية أو الصحراوية، إلا في حالات استثنائية وبموافقات خاصة.
ويُعد الإخلال بأي من هذه الشروط سببًا كافيًا لرفض التسجيل أو بطلان إجراءات التملك.
تسجيل العقار للأجنبي في الشهر العقاري
يُعد تسجيل العقار في مصلحة الشهر العقاري هو الخطوة الأهم والأكثر خطورة في عملية التملك، إذ إن القانون المصري لا يعترف بالملكية العقارية إلا من خلال التسجيل الرسمي.
فالعقود الابتدائية أو العرفية، مهما بلغت قوتها أو تضمنت توقيعات، لا تمنح المشتري – مصريًا كان أو أجنبيًا – الحماية القانونية الكاملة.
⚠️ الملكية غير المسجلة تُعد ملكية غير آمنة وقابلة للنزاع في أي وقت.
الحالات التي يُحظر فيها تملك الأجانب
رغم إباحة التملك، إلا أن القانون المصري حظر تملك الأجانب في بعض الحالات حمايةً للأمن القومي، ومن أبرز هذه الحالات:
- الأراضي الزراعية بكافة أنواعها.
- الأراضي الصحراوية، ما لم يصدر ترخيص خاص من الجهات المختصة.
- العقارات الواقعة في المناطق ذات الأهمية العسكرية أو الأمنية.
وأي تصرف يتم بالمخالفة لذلك يُعد باطلًا بطلانًا مطلقًا ولا يرتب أي أثر قانوني.
أخطاء شائعة يقع فيها الأجانب عند شراء عقار في مصر
في الواقع العملي، يقع العديد من الأجانب في أخطاء قانونية جسيمة نتيجة نقص الخبرة أو الاعتماد على وسطاء غير متخصصين، ومن أكثر هذه الأخطاء شيوعًا الشراء بعقود غير مسجلة، أو إهمال فحص سند الملكية، أو تجاهل شرط حظر التصرف لمدة خمس سنوات.
وغالبًا ما تؤدي هذه الأخطاء إلى نزاعات قضائية طويلة أو خسارة قيمة الاستثمار بالكامل.
أسئلة وأجوبة مهمة حول تملك الأجانب للعقارات
هل يشترط وجود إقامة لتملك عقار في مصر؟
لا يشترط القانون وجود إقامة، إلا أن التملك قد يساعد لاحقًا في الحصول على إقامة قانونية.
هل يجوز تملك العقار عن طريق شركة؟
يجوز ذلك وفقًا لقانون الشركات وبشروط خاصة.
هل يحق للأجنبي بيع العقار قبل مرور خمس سنوات؟
الأصل عدم الجواز، ويستثنى من ذلك الحالات التي يصدر فيها تصريح من مجلس الوزراء.
هل العقد الابتدائي كافٍ لإثبات الملكية؟
العقد الابتدائي لا يكفي، ولا تثبت الملكية إلا بالتسجيل.
هل يمكن توريث العقار؟
نعم، ويتم ذلك وفقًا لقانون جنسية المالك مع مراعاة القواعد المصرية.
هل يحق للأجنبي تأجير العقار؟
يجوز التأجير طالما لا يخالف الغرض من التملك.
هل تختلف الشروط باختلاف الجنسية؟
لا، الشروط واحدة على جميع غير المصريين.
هل يجوز شراء عقار تحت الإنشاء؟
يجوز، لكن التسجيل لا يتم إلا بعد اكتمال البناء.
من الجهة المختصة بتسجيل العقار؟
مصلحة الشهر العقاري هي الجهة المختصة بالتسجيل.
هل الاستعانة بمحامٍ ضرورة أم اختيار؟
الاستعانة بمحامٍ متخصص ضرورة لحماية الملكية وتجنب المخاطر.
لماذا تختار مجموعة كرم دويدار القانونية؟
لأننا ندرك دقة الإجراءات العقارية وخطورتها، ونوفر لعملائنا دعمًا قانونيًا كاملًا يبدأ من فحص المستندات وسند الملكية، مرورًا بصياغة العقود، وانتهاءً بإتمام إجراءات التسجيل وحماية الحقوق.
📞 تواصل معنا الآن
إذا كنت تفكر في شراء أو تسجيل عقار في مصر وتبحث عن الأمان القانوني الكامل دون مجازفة، فإن فريقنا القانوني جاهز لمساعدتك.
مجموعة كرم دويدار القانونية
📍 4 ش الأثري بن نافع – مصر الجديدة
📞 01288778811
📧 info@karamdewedar.com
👉 لا تجعل استثمارك عرضة للمخاطر… تواصل معنا اليوم واحصل على استشارة قانونية متخصصة.
){kind=link}
&description=&image=https://karamdewedar.com/wp-content/uploads/2025/03/شروط-تملك-الأجانب-في-مصر-1.jpg){kind=link}