مقدمة: فسخ عقد البيع العقاري بسبب إخلال المطور – حقوق المشتري
يواجه كثير من مشتري الوحدات العقارية في مصر مشكلات خطيرة بعد التعاقد، خاصة عندما يُخل المطور العقاري بالتزاماته الأساسية مثل التأخير في التسليم، أو تغيير المواصفات، أو وقف المشروع تمامًا. وهنا يظهر سؤال مهم: هل يحق للمشتري فسخ العقد واسترداد أمواله؟
الإجابة نعم، لكن وفق ضوابط وإجراءات قانونية واضحة يحكمها القانون المدني المصري وأحكام محكمة النقض.
في هذا الدليل القانوني، نوضح لك متى يحق لك فسخ عقد البيع العقاري، وما هي الخطوات القانونية الصحيحة، وكيف تحمي أموالك.
أولًا: متى يعتبر المطور العقاري مُخلاً بالعقد؟
يُعتبر المطور مُخلاً بالعقد عندما لا ينفذ التزامًا جوهريًا تم الاتفاق عليه، مثل:
- التأخير في تسليم الوحدة عن الموعد المحدد بالعقد
- تسليم وحدة بمواصفات تختلف عن المتفق عليها
- تقليل المساحة الفعلية دون موافقة المشتري
- التوقف عن استكمال المشروع
- عدم استخراج التراخيص أو المرافق الأساسية
الإخلال هنا لا يكون مجرد خطأ بسيط، بل تقصير يؤثر على جوهر التعاقد ويضر بالمشتري ماديًا.
ثانيًا: ما هو الأساس القانوني لفسخ العقد؟
القانون المدني المصري ينص على أن:
إذا لم يُوفِ أحد المتعاقدين بالتزامه، جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره أن يطلب فسخ العقد مع التعويض.
يعني ذلك أن المشتري يملك حقين أساسيين:
- فسخ العقد
- المطالبة بالتعويض عن الأضرار
ثالثًا: الفرق بين الفسخ القضائي والفسخ الاتفاقي
الفسخ الاتفاقي
يحدث إذا كان العقد يحتوي على بند صريح يسمح بفسخه تلقائيًا عند الإخلال، مثل بند الشرط الفاسخ الصريح.
الفسخ القضائي
يتم عن طريق المحكمة عندما يرفض المطور رد الأموال أو ينكر الإخلال.
المحكمة هنا تنظر في:
- جسامة الإخلال
- مدى الضرر الواقع على المشتري
- حسن أو سوء نية المطور
رابعًا: ماذا يحصل عليه المشتري بعد الفسخ؟
عند الحكم بالفسخ، يعود الطرفان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد، ويحق للمشتري:
✔️ استرداد كامل المبالغ المدفوعة
✔️ استرداد مقدم الحجز والأقساط
✔️ الحصول على تعويض عن الأضرار
✔️ الفوائد القانونية في بعض الحالات
خامسًا: خطوات فسخ عقد البيع العقاري قانونًا
1️⃣ مراجعة العقد لمعرفة بنود الفسخ والجزاءات
2️⃣ إعذار المطور رسميًا بإنذار على يد محضر
3️⃣ تجميع الأدلة (العقد – الإيصالات – المراسلات – الإعلانات)
4️⃣ رفع دعوى فسخ عقد أمام المحكمة المختصة
5️⃣ طلب التعويض عن الضرر المادي والمعنوي
سادسًا: هل يمكن للمطور رفض الفسخ؟
نعم، وغالبًا ما يدفع المطور بأن:
- التأخير خارج عن إرادته
- هناك قوة قاهرة
- المشتري تأخر في السداد
لكن المحكمة لا تقبل هذه الدفوع إلا إذا كانت حقيقية وثابتة.
سابعًا: أخطاء يقع فيها المشترون
❌ التوقيع دون مراجعة قانونية
❌ دفع مبالغ نقدية دون إيصالات
❌ التأخر في اتخاذ إجراء قانوني
❌ الاعتماد على وعود شفهية
ثامنًا: نصائح قانونية مهمة
✔️ لا تنتظر سنوات قبل التحرك
✔️ احتفظ بكل المستندات
✔️ لا توقع على استلام وحدة غير مطابقة
✔️ استشر محامي عقاري قبل أي خطوة
أسئلة شائعة & اجوبتها.
1️⃣ هل يمكن فسخ العقد بعد سنوات من التعاقد؟
نعم، إذا استمر إخلال المطور ولم يتم تسليم الوحدة أو تنفيذ الالتزامات المتفق عليها.
2️⃣ هل أسترد كامل المبلغ المدفوع؟
في أغلب الأحكام القضائية يُحكم برد كامل المبلغ مع إمكانية التعويض.
3️⃣ هل وجود شرط جزائي يمنع الفسخ؟
لا، الشرط الجزائي لا يمنع الفسخ بل قد يُستخدم لدعم حقك في التعويض.
4️⃣ هل يجب إنذار المطور قبل رفع الدعوى؟
نعم، الإعذار بإنذار رسمي على يد محضر خطوة قانونية مهمة.
5️⃣ هل يحق لي إيقاف سداد الأقساط؟
في بعض الحالات يحق للمشتري حبس باقي الثمن لحين تنفيذ المطور لالتزامه.
6️⃣ هل يمكن حل النزاع وديًا؟
ممكن، لكن يُفضل أن يتم ذلك تحت إشراف قانوني لحماية حقوقك.
7️⃣ هل يحق للمطور خصم نسبة من المبلغ؟
لا يجوز إلا إذا كان هناك اتفاق واضح وصريح في العقد.
8️⃣ كم تستغرق دعوى فسخ عقد بيع عقاري؟
المدة تختلف حسب ظروف الدعوى وسرعة إجراءات المحكمة.
9️⃣ هل يمكن الحجز على أموال شركة التطوير؟
نعم، بعد صدور حكم نهائي يمكن اتخاذ إجراءات تنفيذية.
🔟 هل أحتاج محامي متخصص في القضايا العقارية؟
بالتأكيد، لأن هذا النوع من القضايا يتطلب خبرة قانونية دقيقة.
الخلاصة
فسخ عقد البيع العقاري بسبب إخلال المطور يحدث عندما لا يلتزم المطور بتنفيذ التزاماته الأساسية الواردة في العقد، مثل التأخير غير المبرر في التسليم، أو اختلاف المواصفات المتفق عليها، أو الإخلال بجودة التنفيذ. ويحق للمشتري في هذه الحالة التمسك بالفسخ بعد إنذار المطور ومنحه مهلة قانونية للتنفيذ إذا استمر الإخلال. كما يمكن للمشتري المطالبة برد المبالغ المسددة والتعويض عن الأضرار الناتجة عن التأخير أو الإخلال. ويعتمد نجاح دعوى الفسخ على بنود العقد والمستندات وسجل السداد والمراسلات بين الطرفين. لذلك يفيد الدعم القانوني المتخصص في حماية حق المشتري واتخاذ الإجراءات الصحيحة.
📞 للاستشارة القانونية المتخصصة في منازعات العقارات
مجموعة كرم دويدار القانونية
📍 4 شارع الأثري بن نافع – مصر الجديدة
📞 01288778811
📧 info@karamdewedar.com
خبرتنا القانونية تساعدك تسترد حقك كاملًا وفق القانون.
