التصالح العقاري في مصر : تحليل شامل للتشريعات والإجراءات وأهم التحديات والحلول”مجموعة كرم دويدار القانونية 01288778811″

### التصالح العقاري في مصر: تحليل شامل للتشريعات والإجراءات وأهم التحديات والحلول

**مقدمة**

يشكل التصالح العقاري في مصر خطوة مهمة نحو تنظيم القطاع العقاري وضبط المخالفات المتراكمة على مدار عقود من البناء العشوائي. مع تزايد البناء المخالف دون تراخيص قانونية، برزت الحاجة إلى تشريع ينظم ويقنن هذه الحالات ويحفظ حقوق المواطنين والدولة على حد سواء. أتى **قانون التصالح في مخالفات البناء رقم 17 لسنة 2019** كحل قانوني، مستهدفًا إيجاد حلول واقعية وفعالة للتصالح مع مخالفات البناء. ومنذ إصداره، لعب دورًا رئيسيًا في تقنين أوضاع آلاف المباني.

مع تزايد أهمية هذا القانون، برزت **مجموعة كرم دويدار القانونية** كواحدة من المكاتب الرائدة في تقديم الاستشارات القانونية والخدمات المتكاملة، لمساعدة الأفراد والشركات في فهم متطلبات القانون وتسهيل عملية التصالح وفق الإطار القانوني.

### تطور قانون التصالح في مخالفات البناء

تم إصدار **قانون التصالح رقم 17 لسنة 2019** في إطار خطة حكومية تهدف إلى تقليل التوسع العمراني غير المخطط وتنظيم أوضاع المباني المخالفة التي نشأت دون تراخيص قانونية. هذا القانون مر بعدة مراحل من التعديل لضمان فاعليته وملاءمته لظروف المواطنين، وفي الوقت نفسه لتحقيق الأهداف العامة للدولة في تنظيم العمران وحماية البيئة العمرانية.

يتيح القانون التصالح على مخالفات البناء التي حدثت قبل تاريخ صدوره، ويستثني بعض المخالفات التي لا يمكن التصالح عليها. أحد أهم جوانب القانون هو تقدير المخالفات بناءً على معايير واضحة تشمل نوع المخالفة، موقعها، ومساحة العقار المخالف.

### الأهداف الأساسية لقانون التصالح

1. **تنظيم قطاع البناء**: يهدف القانون إلى تنظيم البناء وتقنين المباني المخالفة بما يضمن الأمن والاستقرار القانوني للعقارات.
2. **زيادة الإيرادات الحكومية**: يساهم القانون في زيادة الإيرادات المالية للدولة من خلال تحصيل غرامات التصالح، والتي يمكن توجيهها لتطوير البنية التحتية وتحسين الخدمات.
3. **حماية المواطنين**: يوفر القانون حماية قانونية للمباني المخالفة بعد تصالحها، مما يمنح الملاك والشاغلين شعورًا بالأمان من أي إجراءات قانونية قد تتخذ ضدهم في المستقبل.
4. **الحد من العشوائيات**: من خلال تنظيم التصالح على المباني المخالفة، يتم التحكم في التمدد العمراني العشوائي وضمان تخطيط عمراني سليم في المستقبل.

### أنواع مخالفات البناء التي يشملها قانون التصالح

يشمل قانون التصالح العقاري في مصر معظم مخالفات البناء التي وقعت قبل تاريخ صدور القانون، مع وجود بعض الاستثناءات.

#### أبرز أنواع المخالفات القابلة للتصالح:

1. **البناء بدون ترخيص**: المخالفات المتعلقة ببناء منشآت بدون الحصول على تراخيص بناء من الجهات المعنية.
2. **التعديات على الارتفاعات المقررة**: المخالفات التي تتعلق ببناء طوابق إضافية تتجاوز الارتفاع المسموح به.
3. **مخالفات الارتداد والتمدد الأفقي**: التعديات على الحدود المسموح بها للبناء فيما يتعلق بالأراضي المجاورة.
4. **مخالفة التصميمات الهندسية**: بناء منشآت لا تتوافق مع الرسومات والتصميمات الهندسية المعتمدة.

#### الاستثناءات التي لا يشملها قانون التصالح:

رغم شمولية القانون، هناك بعض الحالات التي لا يمكن التصالح عليهـا وفقًا للقانون، ومنها:

1. **التعدي على أراضي الدولة**: المباني المقامة على أراضٍ مملوكة للدولة أو للأراضي الزراعية لا يمكن التصالح عليها إلا إذا تم تقنين وضع الأرض أولاً.
2. **المباني التي تضر بالصحة أو السلامة العامة**: المباني التي تشكل خطرًا على السكان أو التي تم بناؤها باستخدام مواد غير آمنة.
3. **المباني المقامة في المناطق الأثرية أو المحميات الطبيعية**: لا يمكن التصالح على المباني التي تم تشييدها في مناطق أثرية أو محميات طبيعية.

### إجراءات التصالح العقاري

لتنظيم عملية التصالح العقاري، تم تحديد إجراءات واضحة يجب اتباعها لضمان تقديم الطلبات بشكل صحيح وتحقيق الشروط المطلوبة.

#### 1. تقديم طلب التصالح

– يُقدم طلب التصالح إلى الجهة المختصة (الحي أو الوحدة المحلية).
– يجب أن يشمل الطلب بيانات كاملة عن العقار المخالف، وصور فوتوغرافية توضح وضعه الحالي.
– يرفق مع الطلب المستندات القانونية المطلوبة، مثل شهادة الملكية والتصميمات الهندسية الأصلية أو المعدلة.

#### 2. معاينة المخالفة

– تقوم لجنة فنية مختصة بمعاينة العقار على أرض الواقع للتحقق من صحة المخالفات المبلغ عنها ومدى توافقها مع الشروط المطلوبة للتصالح.
– يتم تقدير قيمة المخالفة بناءً على معايير مثل الموقع الجغرافي ونوع المخالفة.

#### 3. دفع الغرامة

– بعد قبول الطلب، يتم تحديد قيمة الغرامة المستحقة بناءً على نوع المخالفة وحجمها.
– يمكن للمالك دفع الغرامة دفعة واحدة أو بالتقسيط، وفقًا لما تحدده اللوائح التنظيمية.

#### 4. إصدار شهادة التصالح

– بعد سداد الغرامة، تُصدر الجهة المختصة شهادة تصالح رسمية تؤكد تقنين وضع العقار قانونيًا.
– هذه الشهادة تعتبر وثيقة رسمية يتم تسجيلها في السجل العقاري.

#### 5. تسجيل العقار في الشهر العقاري

– بعد الحصول على شهادة التصالح، يمكن للمالك تسجيل العقار في الشهر العقاري، مما يسهل من عمليات البيع أو التوريث أو الاستفادة منه قانونيًا.

### دور مجموعة كرم دويدار القانونية في التصالح العقاري

تعد **مجموعة كرم دويدار القانونية** واحدة من أهم المكاتب المتخصصة في تقديم خدمات التصالح العقاري. تقدم المجموعة دعمًا قانونيًا شاملًا، بدءًا من تقديم الاستشارات الأولية حول إمكانيات التصالح، وصولًا إلى تمثيل العملاء أمام الجهات الحكومية.

#### خدمات مجموعة كرم دويدار القانونية:

1. **استشارات قانونية متخصصة**: تقدم المجموعة استشارات قانونية متعمقة لفهم طبيعة المخالفة ومدى قابلية العقار للتصالح وفقًا للقانون.
2. **إعداد وتقديم طلبات التصالح**: تتولى المجموعة كافة الإجراءات القانونية اللازمة لتقديم طلبات التصالح بشكل صحيح ومتوافق مع الشروط القانونية.
3. **التفاوض مع الجهات الحكومية**: تمتلك المجموعة خبرة واسعة في التعامل مع الجهات الحكومية واللجان الفنية المختصة، مما يسهل تسريع عملية التصالح وتخفيض الغرامات في بعض الحالات.
4. **التمثيل القانوني في النزاعات**: في حال حدوث نزاع قانوني بشأن المخالفات أو رفض طلب التصالح، تقوم المجموعة بتمثيل العملاء أمام المحاكم المختصة وتقديم الدفاع القانوني اللازم.

### التحديات التي تواجه التصالح العقاري في مصر

رغم الفوائد الكبيرة لقانون التصالح، يواجه التطبيق بعض التحديات التي تعرقل سير الأمور بسلاسة:

1. **التكاليف المرتفعة**: قد تكون قيمة الغرامات المفروضة على المباني المخالفة مرتفعة في بعض المناطق، مما يصعب على المواطنين دفعها.
2. **التعقيدات البيروقراطية**: عملية تقديم الطلبات والفحص الفني قد تستغرق وقتًا طويلاً وتحتاج إلى متابعة دقيقة لضمان قبول الطلبات.
3. **رفض بعض المخالفات**: بعض المباني المخالفة لا يمكن التصالح عليها بسبب تعديها على أراضٍ ذات طبيعة خاصة، مثل الأراضي الزراعية أو المناطق الأثرية.
4. **الازدحام في الجهات الإدارية**: يشهد الكثير من الأحياء والوحدات المحلية ازدحامًا كبيرًا بسبب الأعداد الكبيرة من طلبات التصالح، مما يؤدي إلى تأخر في دراسة الطلبات.

### الحلول المقترحة لتحسين عملية التصالح العقاري

لتسهيل عملية التصالح وتقليل التحديات، يمكن النظر في عدد من الحلول:

1. **تخفيض الغرامات في بعض المناطق**: يمكن تخفيض قيمة الغرامات في المناطق الريفية أو الفقيرة لتشجيع المواطنين على التصالح.
2. **تبسيط الإجراءات البيروقراطية**: يمكن تسهيل الإجراءات الإدارية من خلال تقليل عدد الخطوات المطلوبة والتعاون بين الجهات المعنية.
3. **تخصيص فرق عمل مختصة**: يمكن إنشاء فرق عمل مختصة في كل وحدة محلية لسرعة دراسة الطلبات وتقليل التأخير.
4. **زيادة الوعي بالقانون**: يجب على الدولة تعزيز حملات التوعية حول القانون وإجراءاته، وتوضيح الفوائد التي ستعود على المواطنين من خلال التصالح.

### الخاتمة

يمثل التصالح العقاري في مصر خطوة ضرورية نحو تحسين البيئة العمرانية وتقليل المخالفات. ومن خلال **قانون التصالح في مخالفات البناء**، يمكن للمواطنين تصحيح أوضاع مبانيهم المخالفة بشكل قانوني والاستفادة من العقارات بشكل أفضل. تلعب **مجموعة كرم دويدار القانونية** دورًا محوريًا في تسهيل هذه العملية من خلال تقديم استشارات وخدمات قانونية شاملة لضمان سلاسة

الإجراءات وتجنب المخاطر القانونية المحتملة.

### اهم الأسئلة الشائعة حول التصالح العقاري في مصر:

#### 1. **ما هو قانون التصالح في مخالفات البناء؟**
قانون التصالح في مخالفات البناء هو تشريع صدر في عام 2019 يهدف إلى تنظيم وتقنين المباني المخالفة التي تم إنشاؤها دون تراخيص قانونية أو بمخالفة القوانين والتصميمات الهندسية. يتيح القانون للأفراد تقديم طلبات للتصالح على المخالفات ودفع غرامات محددة مقابل تقنين أوضاع العقارات.

#### 2. **ما هي أنواع المخالفات التي يمكن التصالح عليها؟**
يشمل القانون معظم مخالفات البناء، مثل البناء بدون ترخيص، تجاوز الارتفاعات المسموح بها، والتعدي على الارتداد أو المساحات المحددة. ومع ذلك، لا يمكن التصالح على المباني التي تشكل خطرًا على السلامة العامة أو التي تقع في مناطق محمية، مثل الأراضي الأثرية أو المحميات الطبيعية.

#### 3. **ما هي الخطوات المطلوبة للتصالح على المخالفات العقارية؟**
تشمل الخطوات الرئيسية للتصالح:
1. تقديم طلب التصالح للجهة الإدارية المختصة.
2. إجراء معاينة فنية للعقار للتحقق من المخالفات.
3. دفع الغرامة المحددة بناءً على نوع المخالفة.
4. الحصول على شهادة التصالح وتسجيل العقار في الشهر العقاري.

#### 4. **هل يمكن التصالح على العقارات الموجودة على أراضٍ زراعية؟**
لا يمكن التصالح على العقارات المقامة على أراضٍ زراعية إلا في حالة تقنين وضع الأرض أولاً. يجب أن تكون الأرض قد تم تحويلها إلى أراضٍ للبناء بشكل قانوني.

#### 5. **ما هي الوثائق المطلوبة لتقديم طلب التصالح؟**
تشمل الوثائق المطلوبة:
– عقد الملكية أو ما يثبت حق المالك في العقار.
– الرسومات الهندسية أو أي مستندات توضح حالة العقار.
– صور فوتوغرافية للعقار.
– شهادة من مهندس مختص توضح تفاصيل المخالفة.

#### 6. **ما هي مدة سريان قانون التصالح؟**
كان قانون التصالح محددًا بفترة زمنية معينة لتقديم طلبات التصالح، وتم تمديد هذه الفترة عدة مرات بناءً على الحاجة لتقنين أكبر عدد من المباني المخالفة. يجب متابعة التعديلات القانونية لمعرفة المواعيد النهائية.

#### 7. **هل يمكن تقسيط الغرامات المفروضة؟**
نعم، يتيح القانون إمكانية تقسيط الغرامات على دفعات محددة وفقًا للائحة التنفيذية، وذلك لتخفيف العبء المالي على المواطنين.

#### 8. **هل يمكن رفض طلب التصالح؟**
نعم، يمكن رفض طلب التصالح إذا كانت المخالفة غير قابلة للتصالح وفقًا للقانون، مثل التعديات على المناطق الأثرية أو المباني التي تشكل خطرًا على السلامة العامة. في هذه الحالات، يتم رفض الطلب ويجب اتخاذ الإجراءات اللازمة لتصحيح الوضع.

#### 9. **كيف يمكن لمجموعة كرم دويدار القانونية المساعدة في التصالح؟**
تقدم **مجموعة كرم دويدار القانونية** خدمات استشارية شاملة، بما في ذلك تقييم فرص التصالح، تقديم الطلبات بشكل صحيح، التفاوض مع الجهات الحكومية، وتمثيل العملاء في حالة النزاعات القانونية. توفر المجموعة دعمًا قانونيًا كاملاً لضمان سرعة وسهولة التصالح.

10. **هل هناك فوائد اقتصادية للتصالح العقاري؟**
نعم، التصالح العقاري يتيح تقنين أوضاع العقارات المخالفة، مما يسهل بيعها أو تأجيرها بشكل قانوني، ويزيد من قيمتها السوقية. بالإضافة إلى ذلك، يساهم التصالح في تعزيز الإيرادات الحكومية التي يمكن استخدامها في تطوير البنية التحتية وتحسين الخدمات العامة.

وللتواصل مع مجموعة كرم دويدار القانونية:01288778811