إجراءات التصالح في مخالفات البناء: دليل شامل ومفصل

تعد مخالفات البناء قضية حيوية في مصر، إذ تعكس تحديات كبيرة تواجه المواطنين والدولة على حد سواء. مع تزايد المخالفات في العقود الأخيرة، أقر المشرّع المصري قانون التصالح رقم 17 لسنة 2019 وتعديلاته، لتنظيم عملية التصالح وتقنين أوضاع البناء المخالف بما يضمن حماية الحقوق القانونية للدولة والمواطنين، مع تعزيز الاستقرار العمراني وتحسين المظهر الحضري.

في هذا المقال الشامل، نستعرض كافة التفاصيل والإجراءات المرتبطة بعملية التصالح في مخالفات البناء، بما في ذلك تعريف التصالح، أنواعه، الحالات التي لا يشملها القانون، خطوات تقديم الطلب، دور الجهات القانونية، والتحديات التي تواجه المواطنين أثناء التصالح، مع تسليط الضوء على دور مجموعة كرم دويدار القانونية كأحد الجهات الرائدة في تقديم الدعم القانوني للمواطنين والمؤسسات في هذا المجال.

ما هو التصالح في مخالفات البناء؟

التصالح في مخالفات البناء هو إجراء قانوني يهدف إلى تقنين أوضاع المباني المخالفة التي شُيدت دون الامتثال للقوانين أو الاشتراطات البنائية، من خلال دفع غرامات مالية محددة، وبالتالي منع إزالة هذه المباني أو اتخاذ إجراءات قانونية أخرى ضدها.

يُعتبر التصالح أداة فعالة لتحقيق التوازن بين المصالح العامة للدولة وحقوق الأفراد، حيث يساعد في تسوية المخالفات بشكل قانوني ومنظم، مع تحسين استغلال الأراضي ومنع تفاقم العشوائيات.

أنواع مخالفات البناء التي يمكن التصالح بشأنها

وفقًا للقانون، يمكن التصالح في أنواع معينة من المخالفات، ومنها:

1. البناء دون ترخيص: يشمل الأبنية التي أُنشئت بدون الحصول على تصاريح قانونية.
2. تجاوز قيود الارتفاع: كإنشاء طوابق إضافية دون موافقة الجهات المختصة.
3. تغيير استخدام المبنى: مثل تحويل المباني السكنية إلى تجارية أو صناعية دون تصريح.
4. التعدي على خط التنظيم: إذا لم يؤثر ذلك على السلامة العامة أو البنية التحتية.
5. البناء على أراضي مملوكة للدولة: شريطة أن يتم تقنين الوضع أولاً.
6. مخالفات التصميم الهندسي: التي لا تؤثر على السلامة الإنشائية للمبنى.

المخالفات غير القابلة للتصالح

حدد القانون قائمة من المخالفات التي لا يمكن التصالح بشأنها، وتشمل:

1. البناء على الأراضي الزراعية: إلا في حالات استثنائية تتعلق بالمشروعات القومية أو المرافق العامة.
2. التعدي على الأراضي المملوكة للدولة دون تقنين الوضع مسبقًا.
3. الإخلال بالسلامة الإنشائية: أي بناء يعرض حياة الأفراد للخطر أو يشكل تهديدًا.
4. التعدي على خطوط التنظيم المعتمدة: التي تؤثر على التخطيط العمراني.
5. البناء في المناطق ذات الأهمية التاريخية أو الأثرية: والتي يحظر البناء فيها قانونًا.
6. المباني التي تقع ضمن المحميات الطبيعية: إذ تخضع لقوانين حماية البيئة.

إجراءات التصالح في مخالفات البناء

1. تقديم طلب التصالح

• يتوجب على مالك العقار أو المسؤول عن البناء تقديم طلب التصالح لدى الوحدة المحلية أو الجهة المختصة بالمحافظة.
• يتم تقديم الطلب خلال المدة القانونية المحددة التي تمددها الدولة بقرارات خاصة، إذا اقتضت الضرورة.

2. المستندات المطلوبة

يجب إرفاق مجموعة من المستندات لضمان قبول الطلب، وهي:

• صورة من بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب.
• مستندات تثبت ملكية العقار، مثل عقد البيع أو الإيجار.
• تقرير هندسي معتمد من مهندس استشاري يثبت السلامة الإنشائية للمبنى.
• إيصال دفع رسوم الفحص (تُحدد بناءً على مساحة العقار ونوع المخالفة).
• رسم كروكي يوضح موقع العقار ونوع المخالفة.

3. سداد رسوم الفحص

• تُحدد الرسوم وفقًا للائحة التنفيذية للقانون بناءً على نوع المخالفة ومساحة العقار.
• تختلف الرسوم بين العقارات السكنية، التجارية، أو الصناعية، وكذلك بين المناطق الريفية والحضرية.

4. فحص الطلب من قبل اللجنة الفنية

• تقوم لجنة متخصصة بفحص الطلب والتحقق من صحة المستندات المقدمة ومدى قابلية المخالفة للتصالح.
• يتم إجراء معاينة ميدانية للعقار للتأكد من مطابقته للشروط والمعايير القانونية.

5. تحديد قيمة الغرامة وسدادها

• تُحدد الغرامة بناءً على موقع العقار، مساحة المخالفة، ونوع النشاط المستخدم.
• يُسمح للمواطن بسداد الغرامة إما دفعة واحدة أو على أقساط ميسرة وفقًا للقانون.

6. إصدار شهادة التصالح

• بمجرد سداد الغرامة، تُصدر الجهة المختصة شهادة تصالح، وهي مستند قانوني يُثبت تقنين الوضع.
• تُعتبر الشهادة بمثابة حماية للمبنى ضد أي إجراءات قانونية لاحقة.

دور مجموعة كرم دويدار القانونية في إجراءات التصالح

تلعب مجموعة كرم دويدار القانونية دورًا محوريًا في مساعدة المواطنين والمؤسسات على تسوية أوضاع البناء المخالف بشكل قانوني وسلس. تشمل خدمات المجموعة:

1. الاستشارات القانونية المتخصصة:
   تقديم نصائح دقيقة حول إمكانية التصالح في المخالفة، وتوضيح الاشتراطات القانونية المطلوبة.
2. إعداد وتوثيق المستندات:
   مراجعة جميع المستندات المطلوبة للتأكد من استيفائها للشروط القانونية، مع تقديم الدعم الفني والهندسي.
3. التواصل مع الجهات المختصة:
   تمثيل العملاء أمام اللجان الفنية والوحدات المحلية لتسريع إجراءات التصالح وضمان الموافقة على الطلب.
4. تقديم الطعون القانونية:
   إذا تم رفض طلب التصالح، تقدم المجموعة اعتراضات ودفوع قانونية لضمان تحقيق العدالة.
5. تسهيل سداد الغرامات:
   تقديم استراتيجيات لتقسيط الغرامات أو تخفيض قيمتها وفق المعايير القانونية المتاحة.

فوائد التصالح في مخالفات البناء

1. تقنين الوضع القانوني للمباني: حماية العقارات من الإزالة أو الغرامات المستقبلية.
2. زيادة القيمة السوقية للعقار: يصبح العقار مؤهلاً للبيع أو التأجير بسعر أفضل.
3. إمكانية توصيل المرافق: كالكهرباء والمياه والغاز الطبيعي.
4. تعزيز الأمان الاجتماعي: حيث يتم الحد من العشوائيات وتحسين التخطيط العمراني.

نصائح لضمان إتمام التصالح بنجاح

1. التحقق من أهلية المخالفة للتصالح: قبل البدء في الإجراءات، تأكد من أن المخالفة ضمن الحالات المسموح بها وفق القانون.
2. الاستعانة بمحامٍ مختص: مثل خبراء مجموعة كرم دويدار القانونية لتجنب الأخطاء القانونية والإجرائية.
3. الالتزام بالمواعيد: تقديم الطلب وسداد الغرامات ضمن المدة القانونية المحددة.
4. الاحتفاظ بالمستندات الرسمية: مثل شهادة التصالح، لضمان حقوقك القانونية مستقبلاً

الأسئلة الشائعة

فيما يلي مجموعة من الأسئلة الشائعة التي يطرحها المواطنون حول التصالح في مخالفات البناء، مع إجابات وافية تساعد على فهم هذا الإجراء القانوني المعقد:

1. ما هو الهدف الأساسي من قانون التصالح؟

يهدف قانون التصالح إلى:

• تقنين أوضاع المباني المخالفة.
• تحسين التخطيط العمراني.
• حماية حقوق المواطنين القانونية في الممتلكات.
• الحد من انتشار العشوائيات.
• زيادة موارد الدولة من خلال الغرامات.

2. ما هي المدة القانونية المسموح بها لتقديم طلب التصالح؟

تُحدد المدة وفقًا للقانون ولائحته التنفيذية، ويتم تمديدها بقرارات حكومية إذا اقتضت الضرورة. يُنصح المواطنون بالتحقق من المواعيد المحددة من خلال الوحدات المحلية أو الجهات المختصة.

3. هل يمكن التصالح في جميع أنواع مخالفات البناء؟

لا. يسمح القانون بالتصالح في مخالفات معينة مثل البناء بدون ترخيص أو تجاوز قيود الارتفاع. ومع ذلك، هناك مخالفات مستثناة، مثل البناء على الأراضي الزراعية أو الإخلال بالسلامة الإنشائية.

4. كيف تُحدد قيمة الغرامة؟

تُحدد قيمة الغرامة بناءً على عدة عوامل:

• موقع العقار (ريفي أو حضري).
• مساحة المخالفة.
• نوع المخالفة (سكنية، تجارية، صناعية).
• يتم تحديد القيمة النهائية بعد معاينة العقار من قبل اللجنة المختصة.

5. هل يمكن تقسيط الغرامة؟

نعم، يسمح القانون بتقسيط قيمة الغرامة على دفعات ميسرة بناءً على اتفاق مع الجهة المختصة، شريطة دفع مقدم لا يقل عن 25% من قيمة التصالح.

6. ما هي الحالات التي تُرفض فيها طلبات التصالح؟

يمكن رفض طلب التصالح في الحالات التالية:

• إذا كانت المخالفة غير قابلة للتصالح (مثل البناء في محمية طبيعية).
• إذا لم يتم تقديم المستندات المطلوبة بشكل كامل.
• إذا أثبتت اللجنة الفنية أن البناء يمثل خطرًا على السلامة الإنشائية.

7. ما هي الخطوات المتبعة إذا تم رفض طلب التصالح؟

في حالة رفض الطلب، يمكن تقديم طعن أو اعتراض قانوني أمام اللجنة المختصة. هنا، تلعب مجموعة كرم دويدار القانونية دورًا مهمًا في تقديم الاستشارات والدفاع عن حقوق العملاء.

8. هل يشمل التصالح العقارات القديمة؟

يشمل القانون جميع المباني المخالفة التي تم إنشاؤها قبل تاريخ صدور القانون، بشرط أن تستوفي الشروط المطلوبة، مثل السلامة الإنشائية.

9. هل يمكن بيع العقار بعد الحصول على شهادة التصالح؟

نعم، شهادة التصالح تُعد مستندًا قانونيًا يُثبت تقنين وضع العقار، مما يجعله مؤهلاً للبيع أو التأجير بشكل قانوني.

10. ما هي المستندات الهندسية المطلوبة لإتمام عملية التصالح؟

• تقرير هندسي معتمد من مهندس استشاري يثبت السلامة الإنشائية.
• رسم كروكي يوضح موقع العقار ونوع المخالفة.
• خرائط تصميمية معتمدة إذا لزم الأمر.

11. ما هي أهمية شهادة التصالح؟

تُعد شهادة التصالح بمثابة الحماية القانونية للمبنى ضد أي إجراءات إزالة أو غرامات مستقبلية، كما تتيح للمواطن توصيل المرافق (الكهرباء، المياه، الغاز الطبيعي) للعقار.

12. ما دور مجموعة كرم دويدار القانونية في عملية التصالح؟

تلعب مجموعة كرم دويدار القانونية دورًا حيويًا في:

• تقديم الاستشارات القانونية.
• إعداد وتجهيز جميع المستندات المطلوبة.
• تمثيل العملاء أمام الجهات المختصة.
• تقديم طعون قانونية إذا تم رفض الطلب.
• التفاوض لتقسيط الغرامات وتخفيضها عند الإمكان.

13. هل التصالح ينطبق فقط على المباني السكنية؟

لا، يشمل التصالح جميع أنواع المباني المخالفة، بما في ذلك المباني السكنية والتجارية والصناعية، شريطة أن تستوفي شروط التصالح المحددة في القانون.

14. هل يتم التصالح على العقارات المخالفة في المناطق الريفية؟

نعم، يتم التصالح على العقارات المخالفة في المناطق الريفية والحضرية على حد سواء، مع اختلاف قيمة الغرامة وفقًا لطبيعة المنطقة ونوع المخالفة.

15. ماذا يحدث إذا لم يتم التصالح؟

في حال عدم تقديم طلب التصالح أو رفض الطلب دون طعن، تُعتبر المخالفة قائمة، مما يعرض العقار للإزالة أو فرض غرامات إضافية.

16. كيف أضمن قبول طلب التصالح الخاص بي؟

لضمان قبول الطلب:

• التأكد من أن المخالفة قابلة للتصالح.
• تقديم كافة المستندات المطلوبة بشكل صحيح.
• الاستعانة بمحامٍ متخصص مثل مجموعة كرم دويدار القانونية لتجنب الأخطاء القانونية والإجرائية.

17. هل يجب دفع الغرامة كاملة قبل الحصول على شهادة التصالح؟

لا، يمكن دفع الغرامة على أقساط، لكن يجب الالتزام بجميع الأقساط حتى تصدر الجهة المختصة شهادة التصالح.

18. هل ينطبق قانون التصالح على المخالفات الجديدة؟

لا، ينطبق القانون فقط على المخالفات التي حدثت قبل تاريخ صدور القانون، ولا يغطي المخالفات التي تحدث بعد ذلك.

وللتواصل مع مجموعة كرم دويدار القانونية : 01288778811